Kherson City Fund of Business Support-

ПРОЕКТ ГОРОДСКОЙ ЦЕЛЕВОЙ ПРОГРАММЫ
«СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ НА 2005-2006 ГОДЫ И НА ПЕРИОД ДО 2018 ГОДА»

ПРОЕКТ РАЗРАБОТАН ХГФПП

1. ЦЕЛИ И ЗАДАЧИ ПРОГРАММЫ

1.1. Проблемы строительства жилья

В долгосрочной перспективе (после 2010 года) необходимо обеспечить устойчивое функционирование жилищного сектора, которое позволит удовлетворять жилищные потребности населения без существенного участия государственного центра и привлечения значительных объемов бюджетных средств. Роль государства должна быть ограничена регулированием отношений в области осуществления прав на недвижимость в жилищной сфере, установлением строительных норм и правил и основных принципов градорегулирования. При этом средства государственного бюджета будут использоваться исключительно на цели обеспечения жильем определенных категорий граждан и социальную защиту населения в соответствии с законодательством Украины. Органы местного самоуправления должны отвечать за содержание и использование муниципального жилищного фонда, функционирование и развитие муниципальных объектов коммунального хозяйства, создавать условия для жилищного строительства.
Средства местного бюджета в первую очередь должны будут направляться на обеспечение социальным жильем малоимущих граждан и развитие коммунальной инфраструктуры.
Безотлагательного решения требует проблема кризисного состояния объектов и сетей и неэффективного управления жилищно-коммунальным хозяйством. Кризисное состояние жилищно-коммуналъного комплекса обусловлено его дотационностью и неудовлетворительным финансовым положением, высокой затратностью, отсутствием экономических стимулов снижения издержек на производство жилищно-коммунальных услуг, неразвитостью конкурентной среды и, как следствие, высокой степенью износа основных фондов, неэффективной работой предприятий, большими потерями энергии, воды и других ресурсов. Износ коммунальной инфраструктуры составляет более 60 процентов, около четверти основных фондов полностью отслужили свой срок. Остается нерешенной проблема обеспечения доступности жилья для граждан с разным уровнем дохода. Сокращение объемов строительства государственного и муниципального жилья и соответственно уменьшение количества квартир, предоставляемых бесплатно очередникам, приватизация большей части жилищного фонда и переход к рыночным принципам реализации прав граждан на жилище оказались не обеспечены необходимыми правовыми условиями, а также финан-совыми и организационными мерами.
Очень медленно развивается частный арендный фонд (жилищный фонд, находящийся в частной собственности, предоставляемый по договору найма или аренды), отсутствуют механизмы долгосрочного ипотечного кредитования граждан для целей приобретения жи-лья, что в перспективе может серьезно ограничить миграционные процессы и развитие рынка рабочей силы. В жилищной сфере до сих пор величина расходов, связанных с оформлением сделок, составляет значительную долю от стоимости жилья (до 10 процентов), а процедура их оформления занимает длительное время. Существующая в настоящее время в большинстве регионов страны система градорегулирования и землепользования не стимулирует привлечение частных инвестиций в жилищное строительство. Возможности рационального перераспределения жилищного фонда и объемы нового жилищного строительства в целом не соответствуют платежеспособному спросу населения.
Остро стоит проблема выполнения государством своих обязательств по обеспечению жильем определенных категорий граждан. Необходимость ускоренного перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы определяет целесообразность использования программноцелевого метода для решения указанных проблем, поскольку они входят в число приоритетов для формирования государственных целевых программ. Их решение позволяет обеспечить возможности для улучшения жилищных условий и качества жизни населения, предотвратить чрезвычайные ситуации, связанные с функционированием систем жизнеобеспечения, создать условия для устойчивого развития жилищно-коммунального хозяйства и эффективного функционирования рынка жилья.
Реализация Программы будет осуществляться по следующим направлениям:
- жилищно-коммунальное хозяйство и развитие инфраструктуры;
- обеспечение доступности жилья;
- жилищное строительство и развитие строительной производственной базы;
- текущие обязательства государства по обеспечению жильем отдельных категорий граждан.
Крайне сложным является решение вопросов получения жилья молодыми семьями, не имеющими необходимых доходов, уволенными в запас военными и некоторыми другими социальными категориями населения. Финансирование жилищного строительства из государственного бюджета явно недостаточно и не может разрешить эту ситуацию.
На сегодняшний день не отработаны финансовые механизмы государственного содействия развитию ипотечного кредитования, которые бы, с одной стороны, включали в себя государственное субсидирование граждан, получающих ипотечные кредиты, и таким образом значительно бы повышали покупательную способность украинцев. С другой стороны, отсутствует механизм налоговых льгот как для тех, кто получает ипотечные кредиты, так и для тех, кто их выдает.
Высокими остаются кредитные риски — одна из главных причин дороговизны кредитов, которые выдаются на жилищное строительство. Отсутствуют механизмы использования средств пенсионной системы и средств сферы страхования с целью финансирования жилищного строительства.
Отсутствует рынок ипотечных ценных бумаг, который, с одной стороны, является важнейшим инструментом рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, с другой служит стабилизатором фондового рынка. Ипотечные ценные бумаги могут стать надежным инструментом значительного увеличения легальных сбережений населения. Ведь на руках у граждан Украины, по разным оценкам, в качестве инструментов сбережения находятся от 10 до 20 млрд. долл. Семь миллионов украинцев работают за рубежом. Даже при среднем их заработке в 500 долларов в месяц, годовой фонд заработной платы этих людей составляет 42 млрд. долл. Ипотека могла бы стать важным инструментом репатриации хотя бы части этих доходов в Украину.
В Украине существует еще одна очень серьезная проблема, самым тесным образом связанная с возможностями мобилизации ресурсов в жилищную сферу. Это модернизация и реконструкция «хрущевок», которые были построены в 50-х—начале 60-х гг., срок эксплуатации которых фактически завершился. Большинство из них находится сегодня в аварийном или полуаварийном состоянии.
Необходима разработка новой идеологии жилищной политики в современных условиях.
Важным элементом новой жилищной политики должно стать содействие гражданам в строительстве добротного и просторного жилья, в том числе коттеджного типа, рассчи-танного на несколько поколений, как это имеет место в развитых странах. Подобные подходы уже имеются в соседних с Украиной странах. Так, в Российской Федерации разработана и учреждена целевая программа «Свой дом».
Ипотечное кредитование будет способствовать решению и других стоящих перед Украиной задач. В нынешних условиях важно внедрение зарубежного опыта ипотечного кредитования, а также расширение масштабов применения отработанных в нашей стране финансово-кредитных механизмов жилищного строительства.
Что касается зарубежного опыта, то в Украине целесообразно использовать как американскую схему ипотечного кредитования, которая позволяет создать двухуровневый ипотечный жилищный рынок, так и традиционную европейскую схему ипотечного кредитования. Свое место в системе ипотечного кредитования должны занять кредитные союзы, инвестиционные фонды и другие институты, аккумулирующие средства населения. Необходимо создать правовую базу для обращения ипотечных ценных бумаг — как ипотечных облигаций первичного ипотечного рынка, так и облигаций вторичного ипотечного рынка, которые выпускаются его операторами на базе пулов ипотек.

1.2. Основная цель Программы

Основной целью настоящей программы является – комплексное решение проблем жилищной политики в городе Херсоне, позволяющее повысить уровень доступности жилья для его жителей.

2. АНАЛИЗ СУЩЕСТВУЮЩЕГО ЖИЛЬЯ В ГОРОДЕ ХЕРСОНЕ

2.1. Состояние жилищного строительства в городе Херсоне

По данным Главного управления по вопросам экономической политики Администрации президента Украины, по показателю «темп роста объема строительных работ» г. Херсон переместился с 19 места в 2001 году на 13 – в 2002, и на 10 – в 2003; по темпам роста инвестиций в основной капитал – с 6 в 2001 году на 25 (последнее) – в 2002, и на 15 – в 2003 среди областных центров Украины.
В 90-х годах наблюдалась тенденция уменьшения объемов введенного в эксплуатацию жилья, что повлекло за собой необеспечение населения жильем в необходимом объеме. Не смотря на рост объемов введенных жилых площадей за последние два года на 15,5%, в 2003 году было сдано в эксплуатацию лишь треть уровня 1990 года.
Данная ситуация усложняется еще и тем, что в основном инвестиционные потоки направляются на приобретение машин и оборудования (40-50%), нежилые здания и сооружения, транспортные средства. В последние годы прослеживается устойчивая тенденция роста в данном направлении.
Сокращение объемов введенного в эксплуатацию жилья за последние годы связано, прежде всего, с сокращением инвестиций в эту отрасль. В 1999 году удельный вес инвестиций в жилищное строительство составлял 36,6%, в 2000 – 24,4%, в 2001 – 14,8%, в 2002 – 10,2%, а в 2003 – всего лишь 7,6%. Причем около 50% инвестиций – это собственные средства граждан, направленные на индивидуальное строительство.

2.2. Обеспеченность жителей города жильем

Результатом сокращения жилищного строительства стало замедление темпов решения жилищной проблемы жителей города. На 01.01.2004 на квартирном учете находилось более 12 тыс. семей, больше половины из которых – больше 5 лет, треть живет в коммунальных квартирах, общежитиях. Также в очередях по месту работы (на предприятиях, организациях и учреждениях) состоит еще 4,5 тыс. лиц.
С 1999 года 248 семей, которые стояли на квартирном учете, получили жилье (63 – в новостройках), 1332 семьи решили жилищные проблемы самостоятельно путем индивидуального строительства, в связи с потерей надежды получить жилье у государства.
С 2001 года ежегодно квартиры получали 60-70 семей, иными словами каждая двухсотая семья, которая состояла на квартирном учете. Получается, если такие темпы будут сохраняться и дальше, то понадобится 200 лет для того, чтобы эти семью смогли получить жилье.
По данным Всеукраинской переписи населения 2001 года, 17365 семей в городе Херсоне считаются необеспеченными жильем (12,1%), из них 9451 семей (6,6%) живут в общежитиях, 5574 (3,9%) – нанимают жилье у других граждан, и 2340 (1,6%) семей проживают в коммунальных квартирах. Около 25% этих семей состоят на квартирном учете, то есть существует необходимость строительства еще 13 тыс. квартир (с учетом этих категорий граждан).

2.3. Жилищный фонд города Херсона

Жилищный фонд города Херсона (с учетом общежитий, домов и интернатов для детей, престарелых, одиноких, инвалидов, жилых помещений в нежилых зданиях) на начало 2004 года насчитывает 52163 дома общей площадью 8080168 м2 (22,6 м2 общей площади на человека). Причем площадь жилых домов составляет 96%
Если рассматривать существующую жилую площадь города Херсона по годам постройки, то почти половина (48,8%) построена в 1961-70 годах, 8,4% (4353 дома) – довоенной постройки.
Практически весь жилищный фонд города состоит из домов 3-5 классов (98,1%), а 1 и 2 класса – всего лишь 1,1%. Остальные же 0,8% - это дома облегченной конструкции, сне-сение которых должно быть первоочередным.
По состоянию на 01.01.2004. в городе Херсоне насчитывалось 318 обветшалых домов и один аварийный, что составляет 0,6% общего количества. В этих домах живут 1635 лиц (650 семей), которым также необходимо предоставить жилье.

3. АНАЛИЗ ПОТРЕБНОСТИ В НОВОМ ЖИЛЬЕ

3.1. Демографическая ситуация в городе Херсоне
Демографическая ситуация в городе, да и в Украине в целом, сложная. Однако возможно изменение ситуации в положительную сторону при условии улучшения среднего уровня жизни. Даже если проследить динамику демографических процессов в городе (рост количества зарегистрированных браков и родившихся детей, уменьшение количества разводов и умерших, сокращение эмиграции), можно сделать вывод о стабильном росте спроса на рынке жилья.

3.2. Предпосылки роста спроса на жилье

Стабилизация экономики Украины положительно повлияла на повышение уровня жизни, рост доходов населения, покупательную способность граждан, и, что немаловажно, денежных сбережений.
В 2003 году средняя заработная плата выросла до 437,51 грн., то есть на 19% в сравнении с 2002 годом, и по данным Управления Национального банка Украины депозиты физических лиц выросли на 57,9% (причем долгосрочные – в 2,3 раза).
В 2004 году предполагается дальнейший рост заработной платы (на 17%), рост депозитов физических лиц прогнозируется на уровне 30-31%, (долгосрочных – на 84-85%).
Рост денежных сбережений даст толчок инвестициям населения в жилье, то есть те, кто имеет стабильный доход, будут решать жилищную проблему самостоятельно. Возрастает популярность покупки жилья в кредит.